空き家を放置すると大変なことになります。
そうなる前にまずは弊社にご相談ください。
■空家を抱えてお困りの方へ
近年深刻化している日本での空き家問題。
相続による空き家、転勤による空き家、高齢者施設に入所することによる空き家など色々な事情によって増え続ける空き家。
空き家の増加と共に倒壊の危険や周辺環境への悪影響等が問題となり、2015年に「空き家対策特別措置法」が施行され、これまで自治体が立ち入れなかった空き家の管理に対し指導、罰則を与えることが可能となりました。
施行以後も増え続ける空き家に対して、国土交通省は令和5年6月に法改正を行い、より厳しく、またスピーディーに空き家の所有者に対して罰則を課すことができるようになりました。
様々な理由で空き家を抱える所有者も多数いると思われます。今はまだ大丈夫だと思っていても、家は人が住まなくなると劣化が早く生じます。気づいた時には罰則の対象となっているかもしれません。
そうならない為に、まずはこの記事をお読みください。そして困ったことがありましたら弊社にご相談ください。
空き家の売却・買取・賃貸までお客様に最適のプランをご提案致します。
※空き家を相続した場合、期限内に登記・納税をしないと罰則を課させることがあります。
詳しくは【不動産相続を学ぼう】をご覧ください。
(株)神戸カーペンターズでは空き家の売却や買取、賃貸をはじめお客様に一番適した活用方法をご提案致します。もちろんご相談は無料です。
弊社はリフォーム部も併設しておりますので、リフォームしての賃貸をお考えの方にもワンストップでご対応できます！
■空き家は人が住まなくなると色々な問題が起こります。
ここでは大きく分けて4つの例を挙げています。
１ 庭の雑草などが茂ることにより起こる環境悪化や近隣クレーム
庭木の手入れを怠ることにより隣地へ草木が越境するとこによるクレーム。
落ち葉が排水溝に詰まることにより悪臭や害虫が発生することによるクレーム。
不法投棄の場所としてゴミが溜まり悪臭等の発生や火事の危険性によるクレーム。
野良猫の繁殖場所となり、糞尿等の悪臭発生によるクレーム。
色々起こり得るクレーム問題。持ち主はその都度対応にあたらなければならず、その精神的負担は計り知れません。
２ 不審者の侵入で起こる近隣住民の不安感と火事・放火のリスク
空き家は、不審者に侵入されるケースがあります。
子供のいたずら場所として使用されたり、もっと悪い例では雨・風を避ける為にホームレスが住みつくといった可能性があります。
誰も住んでない家に誰かがいるとなると近隣住民の不安も増すもの。
また冬場になると寒さにこらえきれずホームレスが室内で火をおこす可能性もあり、火事に繋がることも考えられます。
また空き家は人目がないことによって放火犯にとっても恰好の餌食となります。
このように誰も住んでいない家は、不要な侵入者にとって恰好の場所として狙われる危険性があります。
３ 物件によっては倒壊するリスクがあります
家をお持ちの方はご存じだと思いますが、家は10年～15年に一度外壁塗装をすることが推奨されています。
外壁塗装をすることにより雨水の侵入を防ぐ為です。
空き家になり、長い間外壁塗装をせずほったらかしにしていると屋根・外壁から雨水が浸入し家の構造物を腐敗させていきます。
また窓を閉め切って長い間放置された家は空気の循環もなく、湿気によって各箇所が傷んできます。
そのような状態のまま放置していると、将来的には最悪倒壊してしまう危険性があります。
なにより怖いのが、建物の倒壊によって人を怪我させた場合の損害賠償請求ではないでしょうか？
4 【特定空き家】に指定されると様々なデメリットが発生します
「特定空き家」は後の項目で詳しく述べますのでここでは簡単にデメリットを述べます。
「特定空き家」に指定された空き家は放置することにより固定資産税の控除が適用外になったり、倒壊しそうな家に対しては解体を進められたり、それを拒否し続けると行政代執行で家が解体され、その解体費用を持ち主が請求されることがあります。
戸建の危険性の実例
■戸建は倒壊する危険性があります。
写真のように外壁にヒビ割れが入り、徐々に拡大してきています。
このまま放置していますと、ここから雨水が浸入し建物の構造体を腐食させ、建物の倒壊へと繋がります。
バルコニー部分が腐食し、一部落ちそうになっています。
バルコニー防水を怠りバルコニー内部に雨水が浸入した結果、内部が腐食した結果です。
ここまで来ると手の施しが難しくなってきます。
テラス屋根が倒壊しています。
こうなるとこの部分だけでも解体した方が良いでしょう。
庭の草木が生い茂り、隣の家に越境しています。
また蜂などの害虫が巣をつくりとても危険な状態と言えます。
ここまで来るといつ隣の家かからクレームが来てもおかしくない状態です。
マンションの危険性の実例
■マンションの結露実例
マンション北側の洋室です。
娘さんの部屋でしたが、娘さんが家を出てからはしばらく放置していた部屋です。
家具を動かしてみたら大きな範囲にわたって結露しカビが発生していました。
壁の内側のボードまで浸食しており、リフォーム費用も割高になりました。
コンセントの内部まで結露し、コンセント周りに錆まで発生しているケース。
下手をすると火事にまで発展するあぶないケースです。
マンションでよくあるのがクローゼット内部の結露。
陽当たりが良く、日常的に窓を開けるＬＤＫでは少ないですが、通路側の洋室や、リビング奥の和室、玄関などは結露しがちな場所です。
こまめな通風が必要となります。
上記のように人の住まなくなった不動産は傷みが早く、気が付けばどうにもならない程劣化が進んでしまいます。
その後、倒壊する恐れが出てきたり、不衛生による近隣への悪影響等が出てくると
【特定空き家等】に指定される可能性があります。
■特定空き家とは
【特定空き家】の定義
【空家等対策特別措置法】（2015年5月26日に施行）
【特定空き家等とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空き家等をいう】とされています。
特定空き家等に指定されると様々なデメリットが出てきます。
【特定空き家】に係る罰則は
まずは下の図を見て下さい。
特定空き家等に指定され、罰則を受けるまでの流れです。
特定空き家に指定されてしまうと、先ほど簡単に述べたように土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなど、所有者にとっても大きなデメリットが発生します。
まずは土地にかかる固定資産税の優遇措置の撤廃から見ていきましょう。
①特定空き家に指定された後に自治体から改善の「勧告」を受けると、【住宅用地の特例措置】の対象から除外されます。
そうなると、固定資産税額は更地状態と同等の最大6倍となるなります。
②さらに自治体の「命令」に応じずに違反となった場合、最大50万円以下の過料が科せられてしまいます。
まずは土地の固定資産税の優遇から外れるとどのくらい金額が変わってくるのか実際に見てみましょう。
もしお手元に固定資産時書類があれば一緒に計算してみましょう！
例）空き家の敷地面積が180㎡以下、課税標準額が【建物】600万円【土地】1500万円だった場合
■住宅用地の特例措置が適用される場合（通常の土地、建物にかかる固定資産税額）
【建物】600万×1.4%(税率)＝8.4万
【土地】1500万×1/6(住宅用地の特例措置による減額)×1.4％(税率)=3.5万
合計 11.9万円
■住宅用地の特例措置が適用されない場合（特定空き家の勧告を受けた場合にかかる固定資産税額）
【建物】600万×1.4%(税率)＝8.4万
【土地】1500万×1.4％(税率)=21万
合計 29.4万円
建物は元々控除はありませんので同一金額ですが、土地の控除が外されると固定資産税は6倍に跳ね上がります。
通常よりも年間17.5万円も高額になることが分かります。
固定資産税が増額されないためにも、空き家の適正管理をおこなうことが必要で、「特定き空家」に指定されないように対策することが重要です。
次に設けられている罰則が50万円以下の罰則です。
勧告を受けて固定資産税の優遇措置の除外をされても従わない場合は、命令の措置に移行します。
これに違反した場合、50万円以下の過料の処せられます。
命令を受けても従わず、対象不動産の倒壊の危険性等が高い場合には自治体が代執行によって建物を解体します。
その解体費用は所有者へ請求され、払わない場合は資産の差し押さえ等強制的に自治体に徴取されます。
代執行は建物の解体だけではありません。
越境している木の伐採、放置されたゴミの回収等も代執行されることもあります。
普段の管理が大事になりますね。
令和5年に令和5年に【空家等対策の推進に関する特別措置法】が一部改正されました。
令和5年に一部法改正され、その内容の中でも特に注意すべき点が2点あります。
①管理不完全空き家
②代執行の円滑化
のふたつです。
①の【管理不完全空き家】は【特定空き家】に指定される前段階の空き家で、今回の法改正では【管理不完全空き家】に指定され、その後勧告された時点で固定資産税の住宅用地特例が外されます。（下図参照）。
②の【代執行の円滑化】とは【緊急代執行制度】と【代執行費用の徴収円滑化】の2つになります。
【緊急代執行制度】とは、非常時には勧告された【特定空き家等】は命令等の一部の手続きを経ずに代執行を行うことができるようになりました。（下図参照）
【代執行費用の徴収円滑化】とは、略式代執行と緊急代執行の場合でも通常の代執行と同様に裁判無しで費用を強制徴収できるようになりました。（下図参照）
代執行に掛かる費用は不動産の所有者が破産をしていても逃れることはできません。
行政が行うので必ず徴収されます。
■明石市・神戸市には空き家除却費用の補助制度があります。
明石市・神戸市では空き家等除却費用の補助制度がありますので、条件に当てはまる場合は申請しましょう！
【特定空家等の除却費助成制度】明石市限定
明石市では、「特定空き家等」に指定され、解体指示を受けた場合、経済的に解体費用の捻出が難しい人に対して、建物解体の助成金があります。
解体費用の2/3（上限金額133万2000円）の助成金を受けることができます。
あくまでも「特定空家等」に指定され解体の指示を受けた物件にのみ適用されます。
※市が把握していない物件の場合、こちらから特定空家等の情報を市に提供することにより特定空家等に認定されることもあります。倒壊の危険性のある不動産をお持ちの方はまずは市に相談してみるのも良いでしょう。
【神戸市老朽空家等解体補助制度】神戸市限定
「1981年(昭和56年)5月31日以前に着工した建物で腐朽・破損のある空き家」を解体する場合に、空き家の所有者が補助を受けられます。原則として敷地全体を更地の状態にすることが条件となります。
解体費用の1/3（上限金額60万円）の助成金を受けることができます。
※共同住宅で、延べ面積が100㎡以上、かつ3戸以上の住戸が ある場合は上限額100万円
建物の腐朽・破損の条件があります。神戸市発行の「老朽空家等解体補助制度申請手引き」に掲載されています。
詳しくはここをクリックしてください。
申請期間：2024年2月19日～2025年1月31日まで
※補助金の交付決定を受ける前に業者と契約や工事の着手を行った場合は補助を受け ることができません。
■【特定空き家】指定されてしまった！どうしたら解除できるの？
特定空家に指定される要因となった不適切な箇所を改善して自治体に届け出れば、特定空家から解除されます。
■特定空家等に指定されない為にできること
では特定空家等に指定されない為にできることを考えていきましょう。
①不動産の売却
②不動産の賃貸
がまず考えられます。
次にお金を出して業者に管理してもらうというのも考えられます。
管理は月に1回程度の換気や目視による現況報告がメイン業務となっており、実際に人が住まないのでどうしても不動産の劣化が進んでしまいます。数ヵ月の空き家ならそれでいいかもしれませんが長期に渡って誰も住む予定が無い不動産の場合は売却か賃貸をおすすめさせていただいております。
まずは不動産の売却から見ていきましょう！
空き家を抱える相当数の方が選択するのが空き家の売却です。
相続で親から譲り受けた思い出の家でも、両親の死後兄弟の誰かが住む場合は大丈夫かもしれませんが、今後誰も住まない家になる場合は【家の老朽化】や【近隣クレーム】【管理不全】等の問題が出てきて手放すケースが見られます。
また遺産相続の兄弟間の分配としても売却して現金化する方が平等にまた早く解決するというのも理由のひとつです。
もし何らかの理由で空き家の売却をお考えの方は弊社にお任せください。
弊社は不動産の売却の方が専門ですので安心してお任せいただけたらと思います。
それではここから不動産の売却方法に関して説明します。
①現況のまま売却する
家の売却方法でもっともポピュラーなのが
【空き家を現況そのまま売りに出す】方法です。
家の状態が良ければ【中古戸建】として販売し、建物が傷んでいてリフォームしても難しい状態の場合は【土地】としての販売をしていきます。
または【中古戸建】・【土地】の両方の販売を同時に進めることも可能です。
中古戸建ての方が価格も高く売れますので弊社としてはお客様のニーズに応えながら金額や期間を考慮しての販売促進を進めます。
現況売却のメリットは、【手間がかからず】【お金の持ち出しがない】というところです。
【手間がかからない】
売却にあたり売主様にしていただくことは荷物の整理くらいです。
室内の見栄えを良くするために必要最低限の室内の整理整頓、または遅かれ早かれ荷物は整理しないといけませんので販売前に全て整理し室内を空にするのも良いかもしれません。
【お金の持ち出しがない】
不動産を売却する初期には売主は特にお金を出すことがありません。
不動産業者にこの不動産を売って欲しい又は買い取って欲しいとお願いし、簡単な媒介契約書を締結するだけです。
土地売りの場合は、家の解体費や造成費、測量費等は全て買主の負担となりますので、売主の負担は一切ありません。
最終的に不動産が売れた場合、仲介手数料と契約印紙代がかかりますが、これらは売却代金から払えば済みますので、基本的にお金を持ち出すことがありません。
この2点からももっともお手軽な販売方法と言えます。
実際は弊社では仲介をしておりますが、大多数の方が現況のまま売却しています。
②建物を解体して売却する
あまり一般的とは言えないかもしれませんが、状況によっては売主の負担で建物を解体して土地として売却するという方法もあります。
普通の不動産なら現況のまま売却でいいと思いますが、庭木が生い茂って薄気味悪い不動産（子供の頃におばけ屋敷と呼ばれた家を見たことはありませんか？）などは低価格で買い叩かれたり、売却に時間がかかる場合があります。
先程の【現況のまま売却】と比べると先に自分でお金を出して建物を解体しないといけませんので費用負担がかかってきます。
不動産の見栄えを良くする為に、先に手出しして建物を解体して売却するのも考慮に入れる方が良いでしょう。
更に空家問題が自分自身に降りかかってくる場合も解体を視野に入れた方が良いでしょう。
【特定空き家等】・【管理不完全空家】に指定されないように先に建物を解体する
先程述べたように、【特定空き家等】・【管理不完全空家】に指定されると固定資産税の優遇措置もなくなりますし、更に放置して罰則を課される可能性もあります。
また販売中に家が倒壊することによって通行人に怪我をさせ損害賠償請求をされることもあります。
あまりにも家が傷んでいたり、庭木が生い茂って薄気味悪い場合は先に解体し更地にした方がリスクを減らすことができるだけでなく、早期に売却できるかもしれません。
不動産屋さんと相談し、現況で売るのか、解体して売った方が良いのか、色々なケースを想定して試算し、状況によっては早めの解体を行った方が良いかもしれません。
■相続した空き家の売却には特別控除の措置があります
相続した空き家を譲渡した時に利益（譲渡益）が出た場合に適用できる特別控除です。
条件がありますので注意が必要です。
ここでは詳しく述べませんが、特に重要な要件だけ抜粋します。
【重要な要件】
①相続した家が昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
②区分所有建築物以外であること（マンションはだめ）
③引渡しの翌年2月15日までに、家屋を取り壊すか又は耐震リフォームをすること
④本特例の期限は相続日から起算して3年を経過する年の年末まで。相続した空き家、そして放置してしまっている空き家のご売却を検討されている方は、どうぞお早めに弊社までご相談ください。
【特別控除額】
相続人1人につき3,000万円（相続人が3人以上いる場合は1人当たり2,000万円）
では具体的な例をみてみましょう！
より詳しくは国税庁のHPへ
【被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例】
こちらをクリック！
■個人所有の土地の減税措置もあります
上記の3,000万円特別控除は相続した空き家の特別控除ですが、この特例措置は現在所有している不動産に対して受けれる特例措置となります。
個人が保有する低額の土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の金額から100万円が控除されます。
低額な不動産取引の課題としてあがる譲渡費用（測量費、解体費等）の負担感や売れにくさから所有者が空き地として放置しているケーズが多くみられ、所有者の負担感の軽減をはかり不動産の流通を促すためにとられた措置です。
【要件】
・市街化区域や用途地域設定区域内等の低末利用土地等の場合
土地とその上物の譲渡の対価の額の合計が800万円以下
・上記以外の都市計画区域内にある低未利用土地等の場合
土地とその上物の譲渡の対価の額の合計が500万円以下
で一定の要件を満たす取引について、長期譲渡所得から最大100万円を控除します。
より詳しくは国税庁のHPへ
【低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除】
こちらをクリック！
■【神戸市限定】空き地を隣地所有者に購入してもらうと双方に補助金がでます
空き地を隣地所有者に購入してもらうと双方に補助金がでます。
【狭い】、【再建築ができない】土地などは、隣地所有者に相談するのも一つの手です。要件はありますが、隣地所有者に購入してもらうことができれば、売主・買主双方に神戸市から補助金がでます。
※2025年1月31日までに申請すること（予算が無くなり次第終了）。
【要件】
□次のいづれかを含む隣地統合であること
■狭小地等（平成30年10月時点で100㎡未満の土地）
■無接道地（建築基準法第42条第1項・第2項の【道路】に2ｍ以上接していない土地）
□隣地統合する土地は次のすべてを満たすこと
■原則宅地（道路は除く）
■土地どうしが2ｍ以上接していること
■建物がある場合はその建物も購入する
■統合後は10年間は一体として利用すること
■買主・売主どちらか一方は個人である取引によって統合されること
□対象者
■隣地統合する土地（及び建物）の買主
■隣地統合する土地（及び建物）の売主
※売主・買主双方が申請をすること。
より詳しくは神戸市のHPへ
【隣地統合補助】はこちらをクリック！
使っていない空き地・空き家を地域利用の場として提供することにより下記の補助金を受けることができます。
現在神戸市では下記の補助金があります。
注）全ての補助金の受付期間は決まっていますので必ず確認しましょう。また予算に達し次第終了します。
それぞれ要件がありますので、自分の不動産がその要件を満たしているかも必ず確認しましょう。
空き家・空き地を地域利用する場合に、賃貸借や売買等で発生する仲介手数料や、所有権移転に係る登記費用を補助します。
空き家を地域利用するための改修費用を補助します。
空き家・空き地を地域利用する場合に、無償で貸し出していただく所有者の方に、固定資産税などの相当額を補助します。
空き地を地域利用するための整備費用を補助します。
個人で空き地を農園や広場にしたり、雑草が生えない対策を行う場合でも使えます。
空き家を地域利用する場合に、家財道具を整理・処分するための費用を補助します。
■その他の補助金（神戸市限定）
空き家に拘らず、要件を満たせば誰でも申請ができる補助金になります。
人通りの多い道や公園に面している高さ80ｃｍ以上の危険なブロック塀等の撤去費用の一部を補助します。
密集市街地で古い建物を解体する費用に対しての補助。神戸市内でも対象エリアが限られていますので必ず対象エリアかどうか確認しましょう。
上記の補助金申請には条件がいくつかありますので、詳しくは神戸市HP又はすまいるネットでご確認ください。
詳しくは神戸市：【空き地活用応援制度】こちらをクリック！
神戸市すまいの総合窓口【すまいるネット】
詳しくはこちらをクリック！
空き家を賃貸に出す
今は住む予定はないが将来は住む予定だけど【管理】が大変だし、【固定資産税】もかかるしどうしようという場合や思い出のある家を手放したくないといった場合。
そのような場合は【賃貸】に出すという方法もあります。
何度も言いますが家は人が住まなくなると急速に傷みはじめます。建物を長持ちさせる一番の方法はやはり人が住むこと。
将来住む予定なら自分が住まない間は人に住んでもらい、かつ収入も得ることができるので賃貸に出すことは一石二鳥と言えます。多くの方が賃貸という選択肢を選んでいるのも事実です。
しかし場合によっては失敗するケースもあります。
ここでは賃貸のメリットとリスクを述べていきます。
■賃貸のメリット
◆家を長持ちさせることができる
◆安定した収入が見込める
◆管理の手間が省ける
などがまず思い浮かびます。
人に住んでもらうことにより家の寿命を延ばし、また空き家の管理という手間から解放され、収入も得ることができることから最近では賃貸にだすというケースが増えています。
■賃貸のリスク
◆貸主責任の為、想定外の支出がでる場合がある
◆借主が見つからないと収入が入ってこない/
などが考えられます。
貸主責任とは簡単に言うと、【借主がその家で生活していくために必要な修繕をしなけれらばならない責任です】。
家の設備が壊れたら貸主が責任を持って直さないといけませんので場合によっては大きな支出になる場合もあります。
例えばＩＨクッキングヒーターやガス給湯器などは物にもよりますがだいたい15万円位必要となります。それが同時に壊れた場合30万円という臨時出費が発生します。保険適用期間内なら無償修理もありますが、それ以外なら全部自腹で支出する必要があります。
雨漏りを防ぐ為の外壁・屋根塗装にいたっては10年～15年毎ですが100万円位の支出が発生します。これは賃貸にだすに限らず家を維持していくのに必要な経費ですから貸主責任とはまた別の出費と考えてもいいかもしれませんが、出費することに変わりはありません。
家の状態にもよりますが、ある程度のリフォームが必要な場合、初期投資費用が発生します。賃貸ですのでフルリフォームは必要ないと思いますが、ある程度きれいにしておいた方が借主が見つかりやすいと言えます。
そのように初期投資をしても借主が見つからないと収入は0となります。駅前などの好立地ならある程度の賃料で借主が見つかりますが、立地があまり良くない場合は数か月も借主が見つからないといったケースもあります。
■賃貸に出すことを選ぶ場合は、
◆賃貸に出す期間（何年貸すか）
◆初期費用はいくらか（リフォーム費用）
◆定期的にかかるであろう住宅設備の修理・取り替え費用
◆成約例を参照しながらいくら位の賃料で借りられているか、どの程度の期間で賃貸が決まるか
などを確認し、ちゃんと収益がでるかの確認が必要です。
神戸カーペンターズは不動産事業部だけなくリフォーム事業部も併設しております。
賃貸に出す前のリフォーム相談や賃貸までワンストップで対応できます。
是非ご相談下さい！
弊社リフォーム部ＨＰはこちらをクリック！
弊社リフォーム施工例
左がリフォーム前で右がリフォーム後です。
左のリフォーム前ではハウスクリーニングだけではなかなか厳しい状態ですね。
ある程度のリフォームをすることによりガラリとイメージも変わり、借主も早く見つかります。
予算に合わせてリフォームの提案をさせていただきますのでお気軽にご相談ください。
■リフォーム内容
クロスの張替は必須です。
床はコストカットの為にフローリングの張替ではなくフロアタイルを上張りしました。
収納が少ない家でしたので収納を増設しました。収納が多いほど契約率も高まります。
まとめ
今後更に問題になってくる空き家問題。
現況だけでも土地の固定資産税の優遇排除、命令を聞かなければ50万円以下の罰則、更に進めば行政代執行による行政からの費用強制徴収などがあり、今後更に厳しい罰則が課されていくことが予想されます。
更に空き家は増加傾向にあるのに対し人口は減少傾向にあり、場所によっては不動産が売れにくくなることも予想されます。
親から相続を受けた思い出の実家を手放すのはなかなか踏ん切りがつかないことと思いますが、ただ放置して【管理不完全空き家】・【特定空き家等】に指定され罰則を受けるようになればその不動産の価値も下落していると言えます（【管理不完全空き家】・【特定空き家等】に指定されるということはその時点で人はまず住めない状態だからです）。
そうならない為にも先延ばしせず、賃貸や売却、またはご自身で住まわれる等、早め早めの対応を心掛けるようにしましょう。
