不動産の売却は人生においてめったにあることではありませんよね。 一般の人は専門的な知識もなく、不安がいっぱい。 ここでは、不動産の売却に際し、相談者からのよくある質問をご紹介いたします。 売却時の参考になれば幸いです！

Q：不動産の査定は無料でしてくれるの？

もちろん無料です。

住み替えや、相続などで不動産の売却を考え始めたらまずはご相談ください。

Q：査定にはどれくらい時間がかかるの？

査定には机上査定と訪問査定の2つの方法があります。

机上査定では物件の見学は行わず、まずはお客様から売りたい物件の情報をお聞きし、その情報を元に周辺の類似物件の売却事例、市況を加味した上で、おおよその査定金額を算出します。
早ければ1時間程度で金額をお伝えすることができます。

一方、訪問査定は仲介業者が実際にお客様のお家にお伺いし、不動産の状態（間取り、リフォームの必要性など）や、道路と敷地の位置関係、境界の有無（戸建・土地の場合）など、細かく確認し、それらに机上査定の情報を加味し精度の高い査定価格を算出します。
そのため早くて半日くらいお時間をいただくこととなります。

Q：どこの不動産屋に頼むか悩んでいる

実際売却を進めるにあたって、コンビニエンスストアと同じくらい存在する不動産会社のなかでどこの会社を選んだらいいのかという悩みがでてきます。

一般的に言われる、電話やメール対応が良かった！親切丁寧でとても感じが良かった！専門知識が豊富で信頼できる！などどいったことは確かに印象的には良いでしょうが、実際に売却力があるのかは別問題です。

また地元に古くからある不動産屋だから大丈夫だろう！大手だから大丈夫だろう！もまた違います。

一番大事なのは売れる努力をしてくれる会社です。インターネットでの宣伝、紙媒体での宣伝をはじめ、できるだけ早く、希望価格で売る努力ができる会社に任せるのが良いでしょう。
不誠実な会社の場合ですと、宣伝活動もせず、現場に看板だけ建てるだけといった会社が多数あります。
売却前にインターネットで調べ、ここは販売に熱心だなと感じた会社にまずは声をかけてみても良いかもしれません。

次に地元であることが大事です。元々その土地にある会社の場合、今までのお客様の蓄積と地元での経験値があります。既存客の中から案外簡単に売却に繋がることも多々あります。

また一社に任せるのが不安でしたら複数社にお願いするやり方もあります。
それは別項目の「同時に複数の不動産会社に依頼しても問題ありませんか？」のところで述べたいと思います。

Q：販売活動はどんなことをしてくれるの？

弊社のホームページはもちろん、不動産ポータルサイト（スーモやホームズなど）への物件掲載、新聞折込広告、営業マン自らの手撒き広告、指定流通機構（レインズ）への物件登録などで、外部への宣伝広告をいたします。

そのほかに、既存顧客への物件紹介、また弊社の豊富な人脈を利用しての他社不動産会社からの顧客の紹介、ハイツや賃貸マンションへの飛び込み営業。

売却不動産が空家の場合はオープンハウスの開催を行います。

ご売却物件に対する問い合わせ状況や反応、広告など売却活動の経過報告は営業担当者が定期的に報告を行います。

Q：急いで売りたい場合、どうしたらいいですか？

どうしても早くお金が必要、税金がかかるから早く売りたい、転勤が決まって早く売らないといけない、などお客様によっては早期に売る決断を迫られることがあります。

その様な場合や、売りに出しているがなかなか売れない方、周囲の方売却を知られたくない方には不動産会社に直接買ってもらう、所謂「買取りサービス」を利用することをおすすめします。

業者が買主となりますので、「仲介」のように買主が見つかるまで売れない、ということがなく、早く確実に売ることが可能です。

ただし、「仲介」と比較すると売却価格が低くくなる傾向がありますので、メリットとデメリットをよく理解しましょう。

メリット ・確実かつスピーディに売却が可能・宣伝もしませんので秘密が守れます

デメリット ・一般の仲介と比較して売却価格が6割～7割程度での売却となる

Q：家を買い替える時、売却と購入のどちらを先にしたらいいですか？

どちらの場合もメリットとデメリットがあり、お客様の事情によって異なります。

先に購入する場合、自分が欲しい物件をその時に購入できるというメリットがあります。
例えば、なかなか売りに出ない駅前の人気マンションや、南向きで陽当たりの良い人気物件などはその時に購入しないと自宅の売却を待っている間に売れてしまう可能性があり、購入を逃すことがあります。
デメリットとしては、自分の自宅がいくらで売れるか分からないので資金計画が立てづらい。
今住んでいる物件にローンが残っている場合、ローンが２重払いになる。

先に売却する場合、売却金額が確定しているため、資金計画を立てやすくなるメリットがあります。
デメリットとしては、購入物件が見つからなかった場合の仮住まいを見つける必要があったり、余計な手間と費用がかかったりする場合があることです。

購入と売却を同時に進めていき、購入物件と売却物件の引渡しを同時に行う事が理想的です。

Q：ローンの残っている不動産の売却はできますか？

持ち家の売却により住宅ローンを完済できる場合は、問題なく家を売ることができます。

しかし、そうでない場合でも諦める必要はありません。
ご相談ください。

Q：近所に知られたくない。知られないように売却は可能ですか？

もちろん可能です。
インターネット掲載や、近隣へのチラシ等の配布を控えて売却活動を行います。

既存客へのアプローチ、弊社の豊富なネットワークからの他社からの顧客紹介、周辺を外したチラシ配布、飛び込み営業などで活動していきます。

もちろん弊社での買取も行います。

デメリットとしては外部に大きく宣伝できないので販売が長期になる場合もあります。

Q：同時に複数の不動産会社に依頼しても問題ありませんか？

問題ありません。

不動産の売却を業者に依頼する場合3つの契約形態があります。

「専属専任媒介契約」
「専任媒介契約」
「一般媒介契約」

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は一社のみに販売を任せる契約ですので、この契約を結んだ場合は他社とは契約はできません。

複数の不動産会社に任せる場合はそれぞれの会社と「一般媒介契約」を結びましょう。

「一般媒介契約」のメリットとしては、複数の会社に売却を依頼できるので、買い手の幅が広がるところでしょう。

逆にデメリットとしては、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」が定期的に販売状況の報告を売主に行う必要がありますが、「一般媒介契約」の場合報告義務がありませんのでどのような販売活動をしているのかわかりませんし、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」に比べ不動産会社もお金と労力を注ぎにくい面があるのも事実です。
不動産の売却の場合、不動産会社の報酬は売買が成立した時の仲介手数料しか収入がありませんので、一般媒介では他社に契約を取られる可能性もあるため「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」に比べお金と労力を注ぎにくいのです。

Q：仲介手数料はいくらかかるの？

宅地建物取引業法により、不動産の購入・売却時の不動産会社の仲介手数料は下記が上限として定められています。

◇取引物件価格（税抜）が400万円超
取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

◇取引物件価格（税抜）が200万円～400万円以下
取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税

◇取引物件価格（税抜）が200万円以下
取引物件価格（税抜）×5％＋消費税

※不動産の表示価格は総額表示（税込価格）です。仲介手数料は、物件の税抜価格をもとに計算します。

不動産取り引きの仲介では、売買契約が成立した時に、不動産会社への仲介手数料を支払います。そのため、売買契約が成立するまでは原則として、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

Q：住みながらの売却は可能ですか？

もちろん可能です。

実はほとんどのお客様は住まいながら売却をされています。

Q：査定された価格に納得がいかない。もっと高い金額で売りに出したい！

「査定価格」とは不動産会社が過去の事例や経験、物件状況を見てこれくらいなら売れるだろうという会社独自で設定提示した金額ですので、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。

売主の希望、ご事情などを考慮し、話し合いの後に「売出価格」を設定します。

査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。逆に、売却までの期間に特にこだわりがない場合は、売り出し価格を高めに設定して反応を見ながら、価格を調整していく方法もあります。

どのレベルで折り合いをつけるのかは、置かれている事情を重視するのが一般的です。買いかえで新居の引き渡し時期が決まっているなど、何らかの事情で現金化を急いでいるような場合には、営業担当者から提示された査定価格に近い価格で売り出すのが安全です。

Q：見栄えを良くする為にリフォームをした方が良いですか？

一般的にはリフォームは必要ありません。

最近では買主が自分好みのリフォームをする傾向が進んでいますし、また、リフォームをしてしまうとリフォーム費用を売却額に乗せて販売することになりますので売出し金額が上がってしまいます。
まずはそのままで売却を進めましょう。

ただし、物件が古く、売却価格が低く査定された物件などは、クロスなど一部でもリフォームすることで印象が良くなり、早期の売却が実現することもあります。
その辺の所を含めて査定の時にご提案させていただきます。

給湯器や住宅設備などで、もし不具合の確認ができているものがあれば、事前に不動産会社にご連絡しておくことをオススメします。それらを踏まえたうえでの売却を行います。

Q：売れなかった場合、費用はかかるのでしょうか？

基本的に、費用は発生しません。

不動産売却活動時に不動産会社が支出する広告費等は、売買契約時に発生する仲介手数料に含まれているためです。

ただし、例外として売主側の特別な依頼を元に発生した広告費などの「実費」などは請求される場合があります。

Q：不動産会社からの早く売るためのお願い！

長年不動産の売却をやっていると、極まれに販売に協力的でないお客様もいらっしゃいます。その様な場合はいくら良い物件でも、長期間売れないことが多々あります。

これは不動産会社からのお願いで、また早く売れる要因でもありますので是非実践してください。

不動産は第一印象がとても大切です。事前に以下の準備をしましょう。

◇当たり前ですが部屋の中をきれいに片づけましょう。特にキッチンや浴室などの水廻りは主婦の気になる箇所。念入りに掃除をしましょう。

◇案内前にカーテンやブラインドを開けたり、玄関から居室、トイレ等、すべての照明をつけてなるべく明るい印象になるよう、心がけましょう。

◇窓を開けて、部屋の換気をしておきましょう。ペットを飼っている家、普段から喫煙している部屋などはニオイが残っている可能性もあります。あらかじめ消臭剤などでケアしておきましょう。

住み替えが先行している場合は、ハウスクリーニングでプロに掃除してもらうの良いでしょう。

Q：不動産売却時には、どんな諸費用がかかりますか？

諸費用の額は、売却する不動産のが金額によって異なりますが、主な内容は以下のとおりです。

◇譲渡所得税・住民税（売却して利益がでた場合）

◇仲介手数料（不動産会社への販売報酬）

◇印紙代（売買契約書に貼付する印紙代）

◇住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの返済関連（抵当権抹消費用・司法書士手数料など）

※税金関係は各種優遇措置がありますので、詳細は弊社担当者がご説明させていただきます。

Q：売却した場合、確定申告は必要ですか？

必要です。

売却した年の翌年の申告時期に、確定申告をする必要があります。

申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分に可能です。 各税務署では申告書の書き方について教えてもらうことができますので自力で頑張りましょう。

Q：売却した年の固定資産税はどうなるの？

固定資産税は、その年の１月１日現在の所有者に課税されます。

そのため、売却後も納税通知書が売主に届くことになり、お支払いだたくことになります。

売買が成立し、決済時に引渡し日を基準日として、日割りで計算された金額を買主からいただくことになります。